不動産担保ローン.bizの質問に答える。

不動産担保ローン

銀行などがやっている不動産担保ローンを使ったおまとめローンについて質問です。
この不動産担保ローンを利用してローンを組んだ場合、後々に住宅ローンは組めるのですか？

回答です。
保証会社のスタンスと、そのときのあなたの借入状況にもよると思われます。

おまとめローンとして不動産担保ローンを組むのは、金利が低く抑えられることもあって、効果的に借入を減らすことができると思います。

質問者さんはおまとめ目的で不動産担保ローンを組んでしばらくしてから住宅ローンをお考えとのことですね。住宅ローンを申し込むのは数年後のことになりそうですので、現段階で住宅ローンの可否について申し上げるのは難しいのですが、考えられることをお伝えしようと思います。

住宅ローン市場は、現在空前の低金利による獲得競争になっており、比較的審査も緩やかになっています。たとえ自己資金が全くなくても借入が可能になっているのです。これはどういう点で緩やかになっているかというと、担保掛率(借入額/物件の評価額)が100％を超えていても審査が通るという点です。過去にはこの点が重視されていたため、住宅ローンを借りるには最低でも2割以上の自己資金が必要と言われていました。

さて、ご質問は、先にフリータイプの不動産担保ローンを借りておいて、後日住宅ローンの申し込みをされるというものですが、この場合は担保掛率をチェックされるであろう点でややハードルがあがってしまうのではないかと考えます。住宅ローンを組む際に、既に担保となるべき土地に先順位の担保設定がされてしまっているからです。

例えば、あなたが所有している土地の評価額が1500万円、おまとめの借入残高が300万円になっていたとします。そして建物価格2000万円の建物を新築、旧建物の除去費用500万円として2500万円の借入を申し込んだとします。
このときの担保掛率は、
(2000+500+300)/(1500+2000)=0.8(80％)
このときであれば、ようやく審査の土俵に立てるという状態になります。このときは、担保掛率が80％におさまることが1つの目安になろうかと思います。80％を上回るような状況では難しいのではないかと思います。